Bailleur : reprendre un logement très dégradé

Le réflexe le plus courant est aussi le plus coûteux : commencer par tout jeter pour « voir ce qu’il y a dessous ». En faisant cela, vous détruisez la preuve de l’état dans lequel le logement a été rendu — et avec elle, l’essentiel de vos recours.

Avant de toucher à quoi que ce soit

1. 1Faire un état des lieux de sortie, même en l’absence du locataire, et même si le logement est abandonné. Un constat d’huissier de justice a plus de poids si le dossier risque d’aller loin.
2. 2Photographier pièce par pièce, avec des vues d’ensemble et des détails. Des images datées, nombreuses, sans mise en scène.
3. 3Déclarer à votre assurance sans attendre, en particulier s’il y a un dégât des eaux, un incendie ou une dégradation susceptible d’être couverte.
4. 4Faire chiffrer la remise en état par écrit, avant d’engager les travaux. Un devis daté est opposable ; une facture payée l’est beaucoup moins.

Ce que couvre généralement une assurance

Cela dépend entièrement de votre contrat, et il faut le relire avant de faire des plans. Une garantie loyers impayés inclut parfois une garantie détériorations immobilières, souvent plafonnée et sous conditions. Un sinistre identifié — eau, feu — relève de la garantie correspondante. La dégradation par accumulation, elle, est fréquemment exclue.

Ne jetez rien avant le passage de l’expert si vous déclarez un sinistre. C’est une règle simple, souvent transgressée dans l’urgence, et elle suffit à faire refuser un dossier.

L’ordre d’intervention sur le chantier

Une remise en état efficace suit toujours la même séquence, et l’inverser fait perdre une journée pour un résultat qui ne tient pas.

1. 1Débarrasser et trier : rien ne se nettoie sous un volume.
2. 2Déposer ce qui est perdu : revêtements de sol imprégnés, plinthes, parfois les plaques de plâtre basses.
3. 3Nettoyer les surfaces et les supports.
4. 4Désinfecter, puis traiter les odeurs à la source.
5. 5Reprendre le bâti : enduit, placo, peinture, sols.

Un bailleur a tout intérêt à faire figurer cette distinction dans le devis : ce qui relève du nettoyage et de l’assainissement d’une part, ce qui relève des travaux d’autre part. C’est cette ligne de partage que regardent l’assureur, l’expert et le juge.

Les délais

Un logement laissé en l’état s’abîme vite : l’humidité progresse, les odeurs s’installent dans les supports, les nuisibles s’étendent parfois aux logements voisins. Pour un bien destiné à être reloué ou vendu, chaque semaine d’attente se paie en travaux supplémentaires. Cela ne justifie pas de sauter les étapes de constat, mais cela justifie de ne pas les laisser traîner.